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租金回到“1”时代 深圳甲级写字楼价格重回10年前
发布日期:2024-05-22 02:44    点击次数:195

在由深圳中原地产举办的2024年写字楼发布会上,中原地产(中国内地)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦回顾了2023年深圳办公市场的表现,他表示,2023年,深圳写字楼市场批售面积30.5万平方米,供应量为10年最低,市场呈现弱复苏,成交分化明显。目前整体经济呈现稳中向好的态势,随着各种政策利好因素不断释放,深圳写字楼市场预期信心将逐步恢复。

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深圳写字楼买卖市场整体呈上升的趋势,成交核心以价换量。据深圳中原写字楼部相关数据显示,2023年写字楼一手成交套数同比上升107%,成交面积同比增长144%,买卖客户需求主要以大面积段为主。二手办公成交主要集中在核心区域,且市场价格回调明显,成交套数同比增长17%,成交金额同比增长72%。得益于去年9月“限外令”的取消,2023年深圳写字楼市场一个很明显的特点是香港客户数量的增加,例如福田区的荣超经贸中心便是由香港客户拍下。

租赁市场“量增价跌”,中小企业需求活跃。2023年深圳写字楼租赁成交套数同比增长41%,租金价格同比下跌14% 。中小企业成为了深圳写字楼租赁市场的主力需求,但由于目前经济运行仍处于恢复期,部分企业租赁决策较为谨慎,消费降级导致预算持续收缩,小面积、低租金的需求相应增加。

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核心区域爆满,行业需求分流明显,甲级写字楼价格重回10年前。2023年深圳甲级写字楼租赁热门区域,主要以福田CBD、南山科技园、罗湖笋岗等配套设施较为完善的区域为主,跨区选址推动了多中心的格局形成。贸易、物流与零售需求强劲,成为深圳甲级写字楼市场的支柱性行业。据深圳中原写字楼部相关数据显示,2023年深圳三大核心区域——福田、罗湖、南山的写字楼租售单价,相较于历史最高均有20%以上幅度的下滑,租金重回“1”时代,买卖回到“3”时代。

大宗交易异常活跃,投资情绪持续回升。发布会上,中原地产分享了去年写字楼市场大宗交易的部分成交案例,其中提到,2023年深圳写字楼市场大宗交易成交量显著增长,成交宗数同比增长83%,面积同比增长364%,全年吸金253亿,同比增长49%。但市场价格有所下行,2023年平均单价3.7万/平方米,同比下跌9%,不少租赁客户转成买卖需求,低价入场。

对于今年的写字楼市场,中原地产认为,政策利好与供需关系双重刺激下,2024年度深圳写字楼市场将迎来三方面机遇。

首先是政策端,2023年9月“限外令”的取消刺激香港客户积极入市,2023年深圳中原工商铺部港人成交33宗、3.63亿元,较2022年全年成交宗数近乎翻倍,金额大幅提升近9倍。宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等,令投资市场更活跃,预计2024年香港客户的比重会稳定增长。

其次是供应端,新增写字楼供应主要集中在超总、前海桂湾片区,优质项目受关注。且全市供应量创历史新高,核心区一手买卖供应在逐渐减少,非核心区域压力山大,价格下调势在必行。

最后是需求端,写字楼长期稳定的投资回报率吸引中长期投资客纷纷入场,以福田中心区的写字楼、公寓、住宅三类产品为例,写字楼租金回报率远超居住类产品;同时,核心区域绝对的低价和较低的空置率成为大资金避险的优选,非核心但便捷的交通和较低的租金令中小的企业承租活跃。

整体来看,从去年开始,政策面与市场面都在持续释放积极信号,多方信心加倍回归,深圳写字楼市场或将迎来更多的可能性和发展机会。